不動産投資を行う際は、不動産の価値に焦点を当てることが重要です。成功する投資は、資産価値が減少しにくい不動産を選ぶことが鍵となります。

ここでは、不動産投資のための物件選びにおいて重要な、資産価値が下がりにくい物件の見分け方について紹介します。これから投資を始める方や、追加投資を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

■不動産の価値は2種類に分けて考える

不動産投資を行う際、不動産の価値を考慮することが必要です。
そのためには、建物と土地を別々に評価することが重要です。

建物の価値

建物の価値を考慮する際、「物件自体の価値（資産価値）」が重要です。
建築後数十年が経過すると、その資産価値は年々減少するとされています。
また、一戸建てとマンションで比べるとマンションのほうが資産価値が落ちにくいという特徴があります。
更に収益物件として、入居者が途切れないことも肝要です。

土地の価値

投資家の視点から見た土地の価値は、主に売却時に重要視されます。
収益物件としての売却では土地の価値は二次的な要素ですが、購入者が建物を解体する予定の場合、土地は更地価値で評価されます。
土地の価値は、固定資産税の評価額、相続税の路線価、地価公示価格などによって判断されます。

■不動産の価値が下がりにくい物件のポイント

1.周辺施設までの近さ

物件と周辺施設との距離は重要な要素となります。
これは入居者の目線＝住む側の立場になって考えてみてください。
最寄り駅やコンビニ、スーパー、薬局、銀行、郵便局、学校などに近いほうが住みやすいですよね。
都内に限れば、賃貸物件の居住者の多くは自家用車を持っていないため、最寄り駅までの距離は物件選びにおいて重要視します。
１つの目安は駅徒歩10分です。

2.設備の豪華さや充実度

マンションの設備や充実度は重要なポイントです。例えば、オートロックや防犯カメラの設置が挙げられます。
セキュリティ面で力を入れているマンションは人気になりやすいです。
また、エントランス外観などハイグレードな雰囲気のあるマンションも人気を集めやすいです。

3.物件の方位や階数

一般に最も好ましいのは南向きとされています。
太陽が東から昇り西へと沈むため、東向きの部屋では朝は日が差し、午後には日が遮られます。
一方、西向きの部屋では午前中は日が入らず、午後になると日差しがあります。
物件の方角は洗濯物の乾きやすさや部屋の雰囲気にも影響します。

マンションの収益物件を購入する際、4階建てまでの建物にはエレベーターの設置義務がないことを覚えておくことが重要です。
エレベーターが設置されている物件は人気がありますが、その設置や維持、管理の費用はオーナーが負担する必要があります。

4.賃貸需要のあるエリア

最も重要なのがこの要素です。
物件が位置するエリアが入居者にとって賃貸需要があるかどうかが重要です。
賃貸需要が高いエリアであれば、物件が古くても、部屋の向きが良くなくても、一定数の入居希望者が期待できます。

不動産投資で大切なのは、いかに空室をなくして家賃収入を増やすかということですので、それを考えると賃貸需要のあるエリアを選ぶことが重要であるということは分かるでしょう。

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