「東京よりも高い利回りが期待できる」と現在、投資家たちの熱い視線が集まっているのは大阪のワンルーム投資です。

大阪は東京に次ぐ日本の第二の都市圏であり、2025年の大阪万博開催に向けて多くの再開発工事が進行中の注目地域です。

2020年時点で大阪府の人口は8,838,000人に達し、東京に次いで日本で二番目に人口密度が高い地域です。人口が多い都市部ではワンルームマンションへの需要も高く、大阪はワンルーム投資に最適なエリアと言えます。

この記事では、大阪のワンルーム投資の特徴を踏まえ、そのメリットとデメリットについて解説します。

■大阪のワンルーム投資の特徴とは

大阪でのワンルーム投資が注目されている理由は、大阪特有のワンルーム投資の以下の特徴にあります。

1.利回りが良い

一般財団法人日本不動産研究所は2021年10月に「不動産投資家調査」を公表し、各都市のワンルームマンションの期待利回りを示しています。

東京の城南地区における期待利回りは4.0％、城東地区における期待利回りは4.3％であるのに対し、大阪のワンルームマンションの期待利回りは4.6％となっています。

たとえ利回りがわずか0.6％の差であっても、長期にわたる運用ではその差が大きな影響を及ぼします。

2.北区エリアを中心に若い人の人口が増えている

大阪駅と梅田駅の周辺地域は、JR西日本の4つの路線、大阪メトロの3つの路線、阪神電鉄、阪急電鉄が集まる大規模なターミナル駅です。
梅田駅前の開発は現在も進行中で、北区の周辺地域は将来的にさらに人気が増すと予想されます。

3.大阪万博などの再開発が進んでいる

2025年、大阪万博が開催される予定で、国内外から多くの来場者が訪れることが期待されています。

また、万博の来場者を見込んだホテルの開発や新たな鉄道路線の開業も予定されているなど、さまざまな再開発プロジェクトが進行中です。美しく便利な街並みは人々を引き寄せるでしょう。

これにより、大阪の賃貸市場の需要は今後さらに増加すると予想されます。

■東京にない大阪ワンルーム投資のメリット

東京と大阪のワンルーム投資を比較した場合、大阪のワンルーム投資には以下のような利点があります。

1.価格が安い

東京において築浅のワンルームマンションを購入する際には、物件の価格は少なくとも2,500万円からとなります。
しかし、大阪であれば1,000万円台から築浅物件を購入できます。

物件価格は東京に比べてぐっと安いものの、月々の賃料はそれほど差が大きくないため収支も良く、東京と比べて高い利回りを確保できるのです。

2.マンションの総戸数が多いほど、修繕費が安くなる傾向にあります

比較すると、大阪のワンルームマンションは東京よりも総戸数が多い傾向があります。

総戸数が多ければ一戸あたりが負担する修繕費が割安になるため、東京と比べると大阪のワンルームマンションは管理費修繕積立金が安く、月々のキャッシュフローが黒字収支で運営する事ができる傾向です。

この要素は、大阪のワンルーム投資における高利回りの理由の一つです。

3.建物割合が多く、節税効果が高い傾向

東京では土地の価格が高いがために、マンション取得費用のうち土地の価格が占める割合が高くなります。

一方、大阪では、マンション価格のうち建物の価格が占める割合が高いため、減価償却額も大きくなり、高い節税効果を得られます。

■大阪ワンルーム投資のデメリット

大阪のワンルーム投資はメリットばかりのように感じますが、投資を行う際には注意したい点もあります。

1.エリアが限られる

大阪でワンルーム投資に向いているエリアと言えば、都市部の限られたエリアのみとなってしまうことに注意が必要です。

大阪では、首都圏ほど通勤や通学に時間をかけることがあまりありません。
したがって、いくら駅に近い物件であっても都心部から少し離れたエリアとなると、長期に亘って高い入居率を維持するのが難しい状況にあります。

以下の記事には、大阪市内で不動産投資を行う上で将来性の高いエリアを厳選して紹介しています。
【関連記事：大阪で不動産投資をするのにおすすめのエリア】

2.ワンルームマンション規制が緩やかなため、供給過多になる可能性がある

東京23区では、条例によってワンルームマンションの建設に規制をかけています。
そのため、23区内で新たにワンルームマンションを建設することは難しく、今後、ワンルームマンションが乱立することは考えにくい状況です。

一方、大阪市ではワンルームマンション規制を設けているものの、専有面積は18㎡以上とすることなど、23区に比べてその規制は緩やかなものです。
そのため、今後、ワンルームマンションの供給が進んでライバルが増え、家賃も下がる可能性も出てきます。

■まとめ

大阪のワンルーム投資は東京よりも物件価格や維持費が安く、節税効果も高いため、東京よりも高い利回りが得られます。

また、大阪万博の開催をはじめ、さまざまな再開発計画が進められており、今後ますます人口が増加する可能性があります。

物件の取得価格を抑えながら築浅のワンルーム投資を始めたいと考えているようでしたら、大阪のワンルーム投資はおすすめです。