不動産投資の知識をいくら学んでも、実際にミスをしてしまうと望んだ結果を得ることはできません。ここでは、物件選びの具体的なポイントについて解説します。

■物件を選ぶ初期段階で重要なのは、「間違った選択肢を選ばないこと」

不動産投資における物件選びでは、以下のような選択肢が存在します。
どれを選ぶかが、重要です。

・区分マンション
・一棟マンション、アパート
・オフィスビル
・テナント
・その他（コインランドリー、駐車場など）

これらの選択の中から、初心者に向いているとよくいわれるのは区分マンションです。
物件価格が手頃であることは、いくつかの理由の中で特に重要です。
初心者にとって、高額な一棟物件を突然購入することは大きなリスクを伴いますが、区分マンションであれば、自分の財政に合った投資が容易に行えます。

不動産投資を始める際には、区分マンションの購入から始め、業務の流れを学びながら経験を積むことが賢明です。
そして、経験を積んだ後に、戸数を増やす、一棟物件に挑戦するなど、規模を拡大する次のステップに進むことが、リスクを抑える方法と言えるでしょう。

■初心者が知っておくべき、投資用マンション選びの5つの重要ポイント

成功する投資マンションの選定には、以下のポイントが不可欠です。

1.入居者ニーズのあるエリアか
2.周辺施設の揃った生活しやすい区画か
3.適切な利回りの物件か
4.住宅設備や収納は充実しているか
5.物件管理は行き届いているか

これらのポイントをすべて、または大部分達成できた時、理想の投資用マンションを選ぶことができたと言えるでしょう。

■ポイント1：入居者のニーズがあるエリアか？

入居者のニーズが高いエリアは、「そこに住みたい」と思う人が多く、稼働率が高いという利点があります。

一番わかりやすいエリア例は、大都市の中心部や主要駅の駅近でしょう。
人口減少の影響を受けにくく、不景気でも一定以上の賃貸ニーズが期待できます。

一方、中心地から少し離れたエリアにも、入居者のニーズが存在することがあります。
影響を与える要因には、商業施設や新しい交通路線の再開発、大学キャンパスの誘致などが挙げられます。

入居者のニーズを把握する方法としては、住みたい街ランキングの確認、近隣エリアの賃貸相場の比較、人口予測データ、再開発計画のチェックなどがあります。

■ポイント2：周辺施設が充実していて生活しやすい区画ゕ？

具体的に言うと、入居者のニーズがあるエリアには、人気のある区画と不人気の区画が存在します。

人気のある区画の一例は、ショッピングスポット、コンビニ、公園など周辺施設が充実している場所です。
不人気な区画の一例としては、嫌悪施設（廃屋や風俗店など）が存在する場所が挙げられます。

このような周辺環境はGoogleマップである程度は確認可能ですが、実際に現地を訪れることが最も確実です。
入居を検討する際は、入居者の立場に立って、最寄り駅からのルートや周辺環境をしっかりとチェックしましょう。

■ポイント3：適切な利回りを持つ物件か？

初心者の中には、「利回りが高い方が良い」と誤解している方もいらっしゃるでしょう。しかし、高利回りの投資用マンションには、空室リスクが高いものが多く含まれているため、注意が必要です。

あくまでも大切なのは、「競合物件と比べて、適正な利回りの物件を購入すること（高値掴みをしないこと）」です。

適正利回りは、選択する地域、物件が新築か中古か、そして物件のタイプによって異なります。
競合する物件と比較し、適正利回りの範囲内でより高い利回りを提供する投資用マンションを選ぶことが重要です。

■ポイント4：住宅設備や収納は充実しているか

入居者がマンションを選ぶ際には、外観や共用部分のチェックも行いますが、日常的に使用する住宅設備や収納の使いやすさに特に注目します。

新築または築浅のマンションでは、一見すればどの物件も最新の住宅設備を備えているように見えますが、詳細に調べるとその充実度には差があります。
どのような配慮がなされているかを細かくチェックすることが重要です。

中古マンションにおいても、家賃が特別に安価でない限り、住宅設備の一定の充実度が求められ、比較の対象となります。
とくにターゲットが若者や女性向けの投資用マンションは、セキュリティ面、水回りなどニーズに合った住宅設備が重要になってきます。

■ポイント5：物件の管理はきちんと行われているか？

投資用マンションを選ぶ際は、ハード面（建物自体）だけでなく、ソフト面（物件の管理）も重要です。中古の物件の場合、共用部分の清掃やメンテナンスの状況を現地で調査することで、管理が適切に行われているかを確認できます。

あわせて、将来の大規模修繕費の積立状況を確認しておくと安心です。
積立金の設定が安すぎたり、滞納者が多かったりすれば思ったような修繕ができず、資産価値が下がる可能性があります。

新築投資マンションの管理については、購入後に始まるため事前に確認することはできませんが、修繕積立金が適切に設定されているか、信頼できる管理会社に委託されているかを確認することが重要です。

■成功する投資マンションには、パートナーの選択も重要な要素

今回は「投資用マンションの選び方」に焦点を当ててみました。しかし、どれだけ勉強しても、実際に行動に移さなければ理解は深まりません。
そのため、不動産会社や管理会社をパートナーとする際のサポート力も非常に重要です。
長期にわたって良好な関係を築ける会社や担当者を選び、慎重に契約を進めましょう。