多くの人々が収入を増やし、老後のために資産を形成したいと願っています。
そのための一つの方法として不動産投資が推奨されます。

しかし、不動産投資はリスクが伴うため、多くの人が投資を始めるタイミングに躊躇しています。
そこで、不動産投資をいつ始めるべきか、また各年代に適した投資方法や資産運用の基本戦略についてご紹介します。

■不動産投資は現金購入の場合、年齢制限がありません

ローンを使用せずに物件を全額現金で購入することができれば、不動産投資はどの年齢からでも始めることが可能です。
80代や90代の高齢者でも、現金での購入であれば特に制限はありません。
ただし、購入資金の準備ができるかどうかが重要なポイントです。

自己資金が少ない場合は、金融機関の不動産投資用ローンを利用して物件を購入しますが、この場合には一定の条件が伴います。
つまり、金融機関からどのようにローンを受けるかが、年齢によって不動産投資の方法が異なる理由です。

■一般的に、不動産投資ローンの上限年齢は50代までとされています

不動産投資ローンは、何歳から受けられるかというと、年収にもよりますが、会社員として安定した収入がある場合、信用面で有利なのは25歳頃からとされています。
上限年齢に関しては、例えば35年ローンを受ける場合、49歳までが一般的で、返済終了時には84歳になることが多いです。
ただし、頭金が少ないと返済期間が短くなり、自己資金と返済期間のバランスによってはローンを組むことができない場合もあります。
そのため、実質的な上限年齢は50代と考えられます。

■各年代に最適な不動産投資戦略

それでは、年代別の不動産投資の手法について見ていきましょう。
年齢に応じて、ローンの利用がもたらすメリットを最大化する適切な運用方法が異なります。

■20代〜30代の方の場合

不動産投資において、時間は大きな武器になります。
長期で返済可能なローンを利用できるからです。

例えば、25歳で35年間の不動産投資ローンを組むと、毎月一定額を支払い続けることで、60歳になる35年後にはローンを完済できます。これにより、老後の心配を減らすだけでなく、貯金やさらなる資産の形成も可能になります。

若い時は健康で問題が少ないため、ローンの審査が通りやすく、繰り上げ返済を利用して任意のタイミングで大きな額を返済することで、返済期間を短縮するか、月々の返済額を減らすかを選べます。

また、若く健康なうちに始めることで、団体信用生命保険（団信）に加入できます。
団信は、ローン契約者が死亡したり一定の重度障害になった場合に、残りのローンを代わりに支払ってくれる保険です。

病歴があると加入できない場合もあるので、病気のリスクの少ない時に始めるられることも、大きなメリットでしょう。

■40代〜50代後半の方の場合

中年期に差し掛かると、さまざまな投資パターンを選択できます。
30年から35年の長期返済ローンを活用し、月々の返済額を低く抑えつつ、団信を通じて生命保険のような効果を長期間保持する方法が推奨されます。

また、20代や30代に比べて収入が増え、より多くの頭金を準備できるため、家賃収入が毎月のローン返済額を上回るように設定することも可能です。
これにより、老後の準備として、貯金以外で資産を形成することができます。
金利の支出を最小限に抑えたい場合は、ボーナスや退職金を使った繰り上げ返済も選択肢となります。

多様な戦略が取れることが、40〜50代後半で不動産投資を始める最大のメリットと言えます。

■60代以降の方の場合

定年退職者は定職に就いていないため、ローンの利用が難しいことが多いですが、退職金や貯蓄があるため、現役時代よりもキャッシュに余裕があることが考えられます。

そのため、ローンを使わずに不動産投資を行うことが一般的になっています。
現金を使い果たしてしまうとなくなりますが、不動産への投資により、以下の3つのメリットが得られます。

・相続税対策になる
・投資後すぐに家賃収入が得られる
・万一の場合でも家族に家賃収入の得られる不動産が残せる

賃貸用不動産は、株や現金などと比べて相続税の評価額が低いため、相続税対策に有効です。さらに、現金で不動産を購入すれば、購入直後から毎月安定した収入が得られます。

現金を使い果たすことなく、不動産からの収入を生活の資金として使うことで、資産が尽きる心配を解消できます。
また、万が一の時には、不動産や家賃収入を家族に残すことができます。

■不動産投資に最も必要な要素は「時間」と「健康」です。

不動産投資において年代別のポイントを説明しましたが、最も重要な要素は「時間」です。
若い時にローンを活用すれば、頭金が少なくても長期ローンにより月々の支払いを抑えることが可能です。

さらに、健康を維持することも大切です。
「健康的な生活を送ることで、充実した人生を送れる」という意識は重要ですが、投資ローンを受ける際には団体信用生命保険への加入が求められることが多く、重い病気にかかっていると融資を受けられないこともあります。

ですから、病気の心配が少ない若い時期に不動産投資を始めることが、リスクを減らし成功へと導くポイントの一つです。
「株やFXに投資したいので資金を貸してほしい」と頼んでも、リスクが高いため金融機関はなかなか同意しません。
これは、金融機関にとって不動産投資が低リスクで収益性の高い投資であると考えられていることを意味します。

与えられた「時間」という資源を「健康」に投資することで、不動産投資を成功させることは決して難しいことではありません。

■まとめ

不動産投資においてリスクを最小限に抑えつつ確実に収入を得るためには、20代や30代から不動産投資ローンを利用して物件を購入することが推奨されます。

40代では、現在の貯蓄に応じたローンを組むか、頭金を多めにして月々の返済額を抑える方法が良いでしょう。
50代の場合は、退職金やこれまでの貯蓄を活用して不動産を購入することが考えられます。
重要なのは、各年代に適した投資戦略を見極めることです。